Beschränkungen bei energetischen Verbesserungen: Auswirkungen auf die CO₂-Kostenabrechnung

1. Welche Beschränkungen können energetische Verbesserungen verhindern?

Das CO2KostAufG erkennt an, dass es Situationen gibt, in denen Vermieter nur begrenzt Einfluss auf die energetische Qualität ihrer Gebäude haben. In § 9 des Gesetzes werden drei wesentliche Beschränkungen genannt, die einer energetischen Verbesserung entgegenstehen können:

1. Denkmalschutzrechtliche Beschränkungen

Historische oder architektonisch bedeutsame Gebäude stehen oft unter Denkmalschutz. Dies kann dazu führen, dass:

• Außenfassaden nicht oder nur eingeschränkt gedämmt werden dürfen
• Historische Fenster erhalten werden müssen
• Das äußere Erscheinungsbild nicht verändert werden darf
• Bestimmte Materialien vorgeschrieben sind

Beispiel: Ein Gründerzeithaus mit ornamentierter Fassade steht unter Denkmalschutz. Die Denkmalschutzbehörde untersagt eine Außendämmung, da diese die historischen Fassadenelemente verdecken würde.

2. Anschluss- und Benutzungszwang

In manchen Kommunen gibt es einen sogenannten Anschluss- und Benutzungszwang für Fernwärme oder bestimmte Energieversorgungssysteme. Dies bedeutet:

• Gebäudeeigentümer sind verpflichtet, ihr Gebäude an das kommunale Fernwärmenetz anzuschließen
• Die Nutzung alternativer Heizungssysteme (wie Wärmepumpen) ist nicht oder nur eingeschränkt möglich
• Die Wahl des Energieträgers ist nicht frei

Beispiel: Eine Gemeinde hat per Satzung einen Anschluss- und Benutzungszwang für ihr Fernwärmenetz beschlossen. Obwohl die Fernwärme aus einem Kohlekraftwerk stammt und einen hohen CO₂-Ausstoß hat, darf der Vermieter nicht auf eine klimafreundlichere Alternative umsteigen.

3. Erhaltungssatzungen

Viele Städte haben für bestimmte Gebiete Erhaltungssatzungen nach § 172 Absatz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuchs erlassen. Diese dienen dem Erhalt der städtebaulichen Eigenart eines Gebiets und können:

• Äußere Veränderungen an Gebäuden einschränken
• Die Gestaltungsmöglichkeiten bei Sanierungen begrenzen
• Die Installation von Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien erschweren

Beispiel: In einem als Ensemble geschützten Altstadtviertel verbietet die Erhaltungssatzung die Installation von Solarpanels auf den straßenseitigen Dachflächen sowie die Anbringung von Außeneinheiten von Wärmepumpen an sichtbaren Fassadenbereichen.

2. Welche Nachweise müssen Vermieter erbringen?

Möchte ein Vermieter von den Erleichterungen bei der CO₂-Kostenaufteilung profitieren, muss er gemäß § 9 Absatz 3 CO2KostAufG die Umstände nachweisen, die ihn zur Herabsetzung seines Anteils berechtigen. Folgende Nachweise können je nach Beschränkungsart erforderlich sein:

Bei denkmalschutzrechtlichen Beschränkungen:

• Kopie des Denkmalschutzeintrags oder der Denkmalschutzverordnung
• Schreiben der Denkmalschutzbehörde, dass die Beschränkungen bestätigt
• Ablehnungsbescheid für beantragte energetische Maßnahmen
• Gutachten, das die Unvereinbarkeit bestimmter Maßnahmen mit dem Denkmalschutz bestätigt

Bei Anschluss- und Benutzungszwang:

• Auszug aus der kommunalen Satzung, die den Anschluss- und Benutzungszwang regelt
• Nachweis, dass das Gebäude im Geltungsbereich dieser Satzung liegt
• Gegebenenfalls abgelehnte Befreiungsanträge

Bei Erhaltungssatzungen:

• Kopie der Erhaltungssatzung
• Nachweis, dass das Gebäude im Geltungsbereich der Satzung liegt
• Ablehnungsbescheid für beantragte energetische Maßnahmen

Wichtig: Der Vermieter muss nachweisen, dass die Beschränkung einer "wesentlichen" energetischen Verbesserung entgegensteht. Kleinere Einschränkungen, die energetische Sanierungen nicht grundsätzlich verhindern, reichen nicht aus.

3. Auswirkungen auf die CO₂-Kostenaufteilung

Das CO2KostAufG sieht bei nachgewiesenen Beschränkungen Erleichterungen für Vermieter vor. Die Auswirkungen auf die Kostenaufteilung sind wie folgt:

1. Teilweise Beschränkung: Halbierung des Vermieteranteils

Wenn öffentlich-rechtliche Vorgaben einer wesentlichen energetischen Verbesserung des Gebäudes ODER einer wesentlichen Verbesserung der Wärme- und Warmwasserversorgung entgegenstehen, wird der Vermieteranteil um die Hälfte reduziert.

Beispiel: Ein Gebäude hat einen CO₂-Ausstoß von 45 kg CO₂/m²/Jahr. Nach dem Stufenmodell müsste der Vermieter 70% der CO₂-Kosten tragen. Aufgrund denkmalschutzrechtlicher Beschränkungen reduziert sich sein Anteil jedoch auf 35% (70% ÷ 2).

2. Vollständige Beschränkung: Kompletter Wegfall des Vermieteranteils

Wenn öffentlich-rechtliche Vorgaben sowohl einer wesentlichen energetischen Verbesserung des Gebäudes ALS AUCH einer wesentlichen Verbesserung der Wärme- und Warmwasserversorgung entgegenstehen, entfällt der Vermieteranteil vollständig.

Beispiel: Ein denkmalgeschütztes Gebäude liegt in einem Gebiet mit Anschluss- und Benutzungszwang für Fernwärme. Der Vermieter kann weder die Gebäudehülle energetisch verbessern noch auf ein klimafreundlicheres Heizsystem umsteigen. Trotz eines hohen CO₂-Ausstoßes von 55 kg CO₂/m²/Jahr muss er keinen Anteil an den CO₂-Kosten tragen.

4. Zeitpunkt und Form des Nachweises

Der Vermieter muss die Beschränkungen dem Mieter gegenüber nachweisen. Dies sollte idealerweise im Zusammenhang mit der Heizkostenabrechnung erfolgen, in der die CO₂-Kosten ausgewiesen werden.

Praktische Tipps für den Nachweis:

• Füge der Heizkostenabrechnung eine Kopie der relevanten Dokumente bei
• Erläutere konkret, welche Maßnahmen aufgrund welcher Beschränkungen nicht möglich sind
• Bei mehreren Mietern im selben Gebäude sollten alle dieselben Nachweise erhalten
• Aktualisiere die Nachweise, wenn sich die Rechtslage ändert

5. Häufige Fragen und Problemfälle

Was sind "wesentliche" energetische Verbesserungen?

Das Gesetz definiert nicht explizit, was unter einer "wesentlichen" energetischen Verbesserung zu verstehen ist. In der Praxis dürfte es sich um Maßnahmen handeln, die den CO₂-Ausstoß des Gebäudes erheblich reduzieren könnten, wie:

• Umfassende Dämmung der Gebäudehülle (Fassade, Dach, Kellerdecke)
• Austausch von Fenstern und Türen
• Umstellung auf klimafreundliche Heiztechnologien

Kleinere Maßnahmen wie der Austausch einzelner Bauteile oder geringfügige Optimierungen der bestehenden Heizungsanlage dürften nicht ausreichen, um als "wesentlich" zu gelten.

Was passiert bei temporären Beschränkungen?

Sind die Beschränkungen nur vorübergehender Natur (z.B. befristete Erhaltungssatzungen oder vorübergehende Maßnahmen), gilt die Erleichterung nur für den entsprechenden Zeitraum. Der Vermieter muss seine Nachweise regelmäßig aktualisieren.

Können Mieter die Nachweise anfechten?

Ja, Mieter können die vom Vermieter vorgelegten Nachweise prüfen und gegebenenfalls anfechten. Bei Zweifeln können sie:

• Eine Stellungnahme der zuständigen Behörde einholen
• Einen Sachverständigen beauftragen
• Rechtlichen Rat bei einem Mieterverein oder Fachanwalt einholen

6. Fazit: Ausnahmen mit Augenmaß

Die Regelungen zu Beschränkungen bei energetischen Verbesserungen im CO2KostAufG sind ein wichtiger Ausgleich: Sie erkennen an, dass nicht alle Vermieter den energetischen Zustand ihrer Gebäude gleichermaßen beeinflussen können, insbesondere wenn öffentlich-rechtliche Vorgaben entgegenstehen.

Gleichzeitig verlangt das Gesetz eindeutige Nachweise, um Missbrauch zu verhindern. Die abgestufte Entlastung – Halbierung des Vermieteranteils bei teilweiser Beschränkung, vollständige Befreiung bei umfassender Beschränkung – trägt den unterschiedlichen Situationen Rechnung.

Für dich als Mieter ist es wichtig, die Nachweise deines Vermieters kritisch zu prüfen. Für dich als Vermieter ist es entscheidend, die erforderlichen Nachweise sorgfältig zusammenzustellen und transparent zu kommunizieren. Die Ausnahmeregelungen sollten jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass das übergeordnete Ziel des CO2KostAufG weiterhin die Förderung energetischer Sanierungen und klimafreundlicher Heizsysteme ist – überall dort, wo dies möglich ist.