10 effektive Maßnahmen für Vermieter zur Reduzierung von CO₂-Emissionen

1. Warum CO₂-Emissionen reduzieren lohnt: Die ökonomischen Anreize

Bevor wir zu den konkreten Maßnahmen kommen, ein kurzer Blick auf die wirtschaftlichen Vorteile einer CO₂-Reduktion:

1. Reduzierte CO₂-Kosten: Seit 2023 musst du als Vermieter einen Teil der CO₂-Kosten tragen – bis zu 95% bei energetisch sehr schlechten Gebäuden. Mit dem steigenden CO₂-Preis (von 30 Euro/Tonne in 2023 auf 55 Euro/Tonne in 2025) werden diese Kosten weiter zunehmen.
2. Wertsteigerung der Immobilie: Energetisch sanierte Gebäude erzielen höhere Verkaufspreise und lassen sich besser vermieten.
3. Fördermittel: Für viele energetische Sanierungsmaßnahmen gibt es attraktive staatliche Förderungen.
4. Langfristige Mieterbindung: Mieter schätzen niedrige Heizkosten und modernes Wohnambiente.

2. Maßnahmen zur CO₂-Reduktion: Von einfach bis umfangreich

1. Optimierung der bestehenden Heizungsanlage

Bevor du eine komplett neue Heizungsanlage installierst, prüfe, ob du deine bestehende Anlage optimieren kannst:

• Hydraulischer Abgleich: Mit dieser relativ günstigen Maßnahme (ca. 500-1.500 Euro) werden alle Heizkörper gleichmäßig mit Wärme versorgt. Einsparung: ca. 5-10% der Heizenergie.
• Einbau hocheffizienter Heizungspumpen: Alte Pumpen sind oft überdimensioniert und wahre Stromfresser. Moderne Hocheffizienzpumpen sparen bis zu 80% Strom.
• Dämmung der Heizungs- und Warmwasserrohre: Eine einfache, aber effektive Maßnahme. Ungedämmte Rohre in unbeheizten Räumen geben unnötig Wärme ab.

2. Umstellung auf klimafreundlichere Heizsysteme

Die Heizungsart hat enormen Einfluss auf die CO₂-Emissionen deines Gebäudes:

• Wärmepumpen: Die klimafreundlichste Option, besonders in Kombination mit eigenem Ökostrom oder Photovoltaik. Idealerweise für gut gedämmte Gebäude geeignet.
• Fernwärme: Besonders in Städten oft verfügbar und je nach Erzeugung relativ klimafreundlich.
• Pelletheizungen: Eine klimafreundliche Alternative für Gebäude, die sich nicht für Wärmepumpen eignen.
• Hybridheizungen: Kombinationen aus erneuerbaren Energien und fossilen Brennstoffen als Übergangslösung.

Beachte dabei die Regelungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG): Ab 2024 sollen neue Heizungen zu mindestens 65% mit erneuerbaren Energien betrieben werden.

3. Gebäudedämmung: Das Fundament für niedrige Emissionen

Die Dämmung des Gebäudes bietet das größte Einsparpotenzial bei den CO₂-Emissionen:

• Dachdämmung: Hier entweichen bis zu 20% der Wärme. Eine gute Dachdämmung spart etwa 10-15% Heizenergie.
• Fassadendämmung: Mit einer Außendämmung kannst du bis zu 20% Heizenergie einsparen.
• Kellerdeckendämmung: Eine oft unterschätzte, aber kostengünstige Maßnahme mit 5-10% Einsparpotenzial.
• Fensteraustausch: Moderne Dreifachverglasung reduziert die Wärmeverluste um bis zu 40% gegenüber alten Doppelverglasungen.

4. Einsatz erneuerbarer Energien

Integriere erneuerbare Energien in dein Gebäudekonzept:

• Photovoltaik: Erzeuge deinen eigenen Strom für Allgemeinstrom oder Wärmepumpen. Mit dem Mieterstrommodell können auch deine Mieter profitieren.
• Solarthermie: Zur Unterstützung der Warmwasserbereitung und Heizung.
• Biomethan: Als Beimischung zu herkömmlichem Erdgas reduziert es die CO₂-Emissionen.

5. Smarte Gebäudetechnik

Digitale Lösungen helfen, die Energieeffizienz zu optimieren:

• Smarte Heizkörperthermostate: Mit zentraler Steuerung und automatischer Absenkung bei geöffneten Fenstern.
• Gebäudeleittechnik: Für größere Mehrfamilienhäuser lohnt sich eine zentrale Steuerung aller energierelevanten Systeme.
• Verbrauchsmonitoring: Intelligente Messsysteme helfen, Einsparpotenziale zu identifizieren.

3. Gebäudeenergieberatung und individueller Sanierungsfahrplan (iSFP)

Bevor du größere Investitionen tätigst, solltest du eine professionelle Gebäudeenergieberatung in Anspruch nehmen. Diese wird zu 50% staatlich gefördert und bietet dir zahlreiche Vorteile:

• Analyse des Ist-Zustands: Ein Energieberater analysiert den energetischen Zustand deines Gebäudes umfassend.
• Maßgeschneiderte Empfehlungen: Du erhältst konkrete, auf dein Gebäude zugeschnittene Handlungsempfehlungen.
• Wirtschaftlichkeitsberechnungen: Der Berater zeigt dir, welche Maßnahmen sich am schnellsten amortisieren.
• Förderinformationen: Du erfährst, welche Fördermittel du in Anspruch nehmen kannst.

Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) geht noch einen Schritt weiter. Er ist ein langfristiger, auf dein Gebäude maßgeschneiderter Stufenplan, der alle sinnvollen Sanierungsmaßnahmen in einer optimalen Reihenfolge darstellt. Mit einem iSFP kannst du:

• Sanierungsmaßnahmen über mehrere Jahre verteilen und trotzdem zielgerichtet vorgehen
• Von zusätzlichen Fördervorteilen profitieren (iSFP-Bonus von 5% bei verschiedenen Förderprogrammen)
• Sicherstellen, dass keine Maßnahmen durchgeführt werden, die spätere Schritte behindern

Ein iSFP kostet etwa 1.300 bis 1.700 Euro für ein Einfamilienhaus, wird aber zu 50% gefördert. Für Mehrfamilienhäuser liegen die Kosten entsprechend höher.

4. CO₂-Kostenabrechnung: So wirkst du der finanziellen Belastung entgegen

Das CO2KostAufG verpflichtet dich als Vermieter, einen Teil der CO₂-Kosten zu tragen – je nach energetischem Zustand deines Gebäudes:

• Bei < 12 kg CO2/m²/Jahr: 0% Vermieteranteil (100% Mieteranteil)
• Bei ≥ 52 kg CO2/m²/Jahr: 95% Vermieteranteil (5% Mieteranteil)
• Dazwischen gibt es abgestufte Anteile

Um deinen Anteil zu reduzieren, hast du zwei Möglichkeiten:

1. Energetische Sanierung: Verbessere den energetischen Zustand deines Gebäudes, um in eine niedrigere Stufe zu gelangen.
2. Umstellung auf CO₂-ärmere oder -freie Brennstoffe: Ein Wechsel von Öl auf Gas oder von fossilen auf erneuerbare Energieträger reduziert die absoluten CO₂-Kosten.

Bedenke: In der Heizkostenabrechnung musst du den CO₂-Ausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter, die Einstufung im Stufenmodell und die daraus resultierende Kostenaufteilung transparent darstellen. Fehlen diese Angaben, können Mieter ihren Anteil an den Heizkosten um 3% kürzen. Mit dem CO2Preisrechner ist die Erstellung einer CO₂-Kostenabrechung spielend leicht.

5. Schrittweise vorgehen: Ein praktischer Fahrplan

Um die CO₂-Emissionen deines Gebäudes systematisch zu reduzieren, empfehle ich dir folgendes Vorgehen:

1. Analyse des Ist-Zustands: Lass eine Gebäudeenergieberatung durchführen und erstelle einen individuellen Sanierungsfahrplan.
2. Quick Wins umsetzen: Beginne mit einfachen, kostengünstigen Maßnahmen wie dem hydraulischen Abgleich und der Rohrdämmung.
3. Förderungen prüfen: Informiere dich über aktuelle Förderprogramme der KfW, des BAFA und regionaler Anbieter.
4. Langfristige Planung: Stimme größere Sanierungsmaßnahmen aufeinander ab und führe sie in der richtigen Reihenfolge durch.
5. Mieter einbeziehen: Informiere deine Mieter frühzeitig über geplante Maßnahmen und die damit verbundenen Vorteile.

6. Fazit: Investition in die Zukunft

Die Reduktion der CO₂-Emissionen deiner Gebäude ist nicht nur ein Beitrag zum Klimaschutz, sondern auch eine wirtschaftlich sinnvolle Investition. Mit dem steigenden CO₂-Preis werden die finanziellen Vorteile in den kommenden Jahren weiter zunehmen.

Der Schlüssel zum Erfolg liegt in einer systematischen Herangehensweise: Beginne mit einer professionellen Beratung, erstelle einen langfristigen Sanierungsfahrplan und setze die Maßnahmen Schritt für Schritt um. So verteilen sich die Kosten über mehrere Jahre, während du gleichzeitig von reduzierten CO₂-Kosten, Wertsteigerungen deiner Immobilie und zufriedeneren Mietern profitierst.

Die anfänglichen Investitionen mögen hoch erscheinen, doch langfristig gesehen sind energetische Sanierungen und klimafreundliche Heizsysteme der wirtschaftlichste Weg, um als Vermieter erfolgreich zu bleiben – und gleichzeitig einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten.