Kostenaufteilung nach CO2KostAufG: Wie sich energetische Sanierungen langfristig auswirken

1. Die aktuelle Regelung im Überblick

Das CO2KostAufG sieht ein Stufenmodell vor, das die Kostenverteilung vom energetischen Zustand des Gebäudes abhängig macht:

• Bei energetisch schlechten Gebäuden tragen Vermieter bis zu 95% der CO₂-Kosten
• Bei mittleren Energieeffizienzklassen erfolgt eine gestaffelte Aufteilung
• Bei energetisch hocheffizienten Gebäuden tragen Mieter 100% der CO₂-Kosten

Diese Regelung setzt klare Anreize: Vermieter sollen motiviert werden, in die energetische Sanierung zu investieren, um ihren Kostenanteil zu reduzieren und sich positiv auf die Klimabilanz auszuwirken. Diese Investitionen können sich auch langfristig positiv auf den Wert der Immobilie auswirken.

2. Kurzfristige Entwicklung: Die Sanierungswelle rollt an

In den nächsten 5-10 Jahren werden wir voraussichtlich eine erste Welle energetischer Sanierungen erleben:

1. Fokus auf "niedrig hängende Früchte": Vermieter werden zunächst in Maßnahmen investieren, die mit vergleichsweise geringem Aufwand
2. Verschiebung in den Effizienzklassen: Mit jeder Sanierung rutschen Gebäude in bessere Effizienzklassen, was die Kostenverteilung zugunsten der Vermieter verschiebt.
3. Steigende CO₂-Preise als Treiber: Der Übergang zum europäischen Emissionshandel ETS-2 ab 2027 wird den Druck auf Vermieter weiter erhöhen, da höhere CO₂-Preise zu erwarten sind.

3. Mittelfristige Entwicklung: Neue Balance entsteht

In den 2030er Jahren wird sich eine neue Balance zwischen Mietern und Vermietern einstellen:

1. Angleichung der Gebäudestandards: Ein großer Teil des Gebäudebestands wird auf einen mittleren bis guten energetischen Standard gebracht sein.
2. Verlagerung der Kostenverteilung: Die Kostenverteilung wird sich deutlich verschieben – mehr Mieter werden einen höheren Anteil der CO₂-Kosten tragen müssen, da ihre Gebäude in bessere Effizienzklassen aufgestiegen sind.
3. Modernisierungsumlage vs. CO₂-Kosten: Es entsteht eine neue Dynamik zwischen den eingesparten CO₂-Kosten und den Kosten für die Modernisierungsumlage. Hier wird sich zeigen, ob das Gesetz tatsächlich zu Netto-Entlastungen für Mieter führt.

4. Langfristige Perspektive: Grundlegende Veränderung des Systems

Bis 2040-2050 wird sich das System grundlegend gewandelt haben:

1. Mehrheit der Gebäude in guten Effizienzklassen: Die meisten Wohngebäude werden energetisch saniert sein, wodurch das Stufenmodell seine Steuerungswirkung teilweise verliert.
2. Umkehrung der Anreizstruktur: Wenn der Großteil der Vermieter nur noch einen geringen Anteil der CO₂-Kosten trägt, sinkt der direkte finanzielle Anreiz für weitere Verbesserungen. Hier müssen neue Mechanismen greifen.
3. Bedeutung des Nutzerverhaltens steigt: Bei energetisch hochwertigen Gebäuden wird das Verhalten der Mieter zum dominierenden Faktor bei den verbleibenden CO₂-Emissionen. Dies könnte zu einer Debatte über eine erneute Anpassung des Modells führen.
4. Übergang zu nahezu klimaneutralen Gebäuden: Mit der fortschreitenden Dekarbonisierung der Wärmeversorgung werden die CO₂-Kosten insgesamt dramatisch sinken – das CO2KostAufG verliert dann als Steuerungsinstrument an Bedeutung.

5. Was bedeutet das für dich?

Als Vermieter:

1. Jetzt handeln lohnt sich: Je früher du in energetische Sanierungen investierst, desto schneller reduzierst du deinen Kostenanteil.
2. Langfristige Planung wichtig: Entwickle eine Sanierungsstrategie, die über die nächsten Jahrzehnte reicht, um nicht von steigenden Anforderungen überrascht zu werden. Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) hilft dir dabei.
3. Erneuerbare Energien als Schlüssel: Gebäude mit erneuerbaren Energien werden langfristig die geringsten CO₂-Kosten verursachen.

Als Mieter:

1. Informierte Wohnungswahl: Bei der Wohnungssuche wird der energetische Zustand immer wichtiger – er bestimmt maßgeblich deinen Anteil an den CO₂-Kosten.
2. Eigenes Verhalten optimieren: In energetisch hochwertigen Gebäuden hängen die CO₂-Kosten hauptsächlich von deinem Nutzungsverhalten ab.
3. Dialog mit Vermietern suchen: Sprich aktiv mit deinem Vermieter über energetische Verbesserungen – gemeinsame Lösungen können beiden Seiten nützen.

6. Fazit: Dynamische Entwicklung statt statisches System

Die Kostenaufteilung nach dem CO2KostAufG wird sich in den kommenden Jahrzehnten kontinuierlich weiterentwickeln. Was als Anreizsystem für Vermieter begann, wird sich mit fortschreitender Sanierung des Gebäudebestands deutlich wandeln. Entscheidend wird sein, ob der Gesetzgeber das System rechtzeitig anpasst, um auch bei einem überwiegend sanierten Gebäudebestand noch wirksame Anreize zu setzen.

Langfristig dürfte die Bedeutung des CO2KostAufG abnehmen – wenn der Gebäudebestand weitgehend klimaneutral ist, werden andere Regelungen für nachhaltige Wohnkonzepte in den Fokus rücken. Bis dahin bleibt das Gesetz jedoch ein wichtiges Instrument im Transformationsprozess hin zu einem klimaneutralen Gebäudesektor.