CO₂-Kosten­aufteilungs­gesetz und bestehende Miet­verträge: Was du wissen musst

1. Grundlegendes zum CO2KostAufG

Bevor wir zu den Auswirkungen auf bestehende Mietverträge kommen, hier ein kurzer Überblick: Das CO2KostAufG sieht vor, dass die CO₂-Kosten, die beim Heizen und bei der Warmwasserbereitung entstehen, zwischen Mietern und Vermietern aufgeteilt werden. Wie hoch der jeweilige Anteil ist, hängt vom energetischen Zustand des Gebäudes ab.

Bei Wohngebäuden kommt ein Stufenmodell zum Einsatz: Je schlechter der energetische Zustand (gemessen am CO₂-Ausstoß pro Quadratmeter und Jahr), desto höher der Anteil des Vermieters. Bei sehr ineffizienten Gebäuden trägt der Vermieter bis zu 95 Prozent der CO₂-Kosten, bei sehr effizienten Gebäuden können es auch 0 Prozent sein.

Bei Nichtwohngebäuden werden die CO₂-Kosten zunächst pauschal hälftig geteilt, bis ein spezielles Stufenmodell entwickelt wird.

2. Direkte Auswirkungen auf bestehende Mietverträge

1. Automatische Geltung ohne Vertragsänderung

Die wichtigste Information vorweg: Das CO2KostAufG gilt automatisch für alle bestehenden Mietverträge, ohne dass diese geändert werden müssen. § 11 Absatz 1 des Gesetzes legt fest:

"Dieses Gesetz ist auf ein Mietverhältnis, das vor dem 1. Januar 2023 entstanden ist, mit der Maßgabe anzuwenden, dass Vertragsbestimmungen, die den Mieter verpflichten, die Kosten für die Versorgung der mit Wärme oder Warmwasser verbrauchten Brennstoffe oder die Kosten für Wärmelieferungen oder Warmwasserlieferungen zu tragen, nicht den Anteil an den Kohlendioxidkosten umfassen, den der Vermieter nach § 5 Absatz 2 oder nach § 8 Absatz 1 zu tragen hat."

Das bedeutet: Selbst wenn in deinem Mietvertrag steht, dass du als Mieter alle Heizkosten tragen musst, gilt diese Klausel nicht mehr für den Anteil an den CO₂-Kosten, den laut Gesetz der Vermieter übernehmen muss. Es ist wichtig zu wissen, dass diese Regelung automatisch greift.

2. Keine Notwendigkeit für Vertragsanpassungen

Eine formale Anpassung deines Mietvertrags ist nicht erforderlich. Das Gesetz hat Vorrang vor vertraglichen Vereinbarungen. In § 2 Absatz 4 heißt es ausdrücklich:

"Die Bestimmungen dieses Gesetzes gehen den Regelungen über die Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser auf die Nutzer eines Gebäudes nach § 6 Absatz 1 der Verordnung über Heizkostenabrechnung sowie rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor." Weder Mieter noch Vermieter müssen also aktiv werden, um den Mietvertrag anzupassen.

3. Anwendung ab dem ersten Abrechnungszeitraum nach dem 1. Januar 2023

Die Kostenaufteilung greift für alle Abrechnungszeiträume, die am oder nach dem 1. Januar 2023 beginnen. Wenn dein Abrechnungszeitraum beispielsweise vom 1. Januar bis 31. Dezember läuft, galt die Aufteilung erstmals für das Jahr 2023.

Brennstoffkosten, die vor dem 1. Januar 2023 in Rechnung gestellt wurden, fallen nicht unter die Aufteilungsregelung, auch wenn sie im Abrechnungszeitraum 2023 verbraucht wurden. Dies regelt § 12 Absatz 2 des Gesetzes.

3. Praktische Umsetzung bei der Heizkostenabrechnung

Die praktische Umsetzung des CO2KostAufG erfolgt im Rahmen der jährlichen Heizkostenabrechnung. Der Vermieter ist verpflichtet:

1. Den CO₂-Ausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter und Jahr zu berechnen
2. Das Gebäude in das Stufenmodell einzuordnen
3. Die Kohlendioxidkosten entsprechend aufzuteilen
4. Seinen Anteil an den CO₂-Kosten bereits vor der Verteilung der Heizkosten auf die Mieter abzuziehen
5. In der Heizkostenabrechnung den CO₂-Ausstoß, die Einstufung und die Berechnungsgrundlagen transparent darzustellen

Als Mieter musst du in der Regel nichts tun - die Umsetzung erfolgt automatisch durch den Vermieter im Rahmen der regulären Heizkostenabrechnung.

4. Sonderfall: Selbstversorgung des Mieters

Ein wichtiger Sonderfall betrifft Mieter mit Gasetagenheizungen oder solche, die den Heizöltank selbst befüllen. Hier gelten besondere Regelungen:

1. Der Mieter berechnet selbst den CO₂-Ausstoß seiner Wohnung und die entsprechende Einstufung
2. Der Mieter muss seinen Erstattungsanspruch aktiv geltend machen
3. Die Frist zur Geltendmachung beträgt 12 Monate nach Erhalt der Brennstoffrechnung

Auch hier bedarf es keiner Änderung des Mietvertrags - das Recht auf Erstattung ergibt sich direkt aus dem Gesetz (§ 6 Absatz 2 CO2KostAufG).

5. Mögliche Konflikte und deren Lösung

1. Vermieter weigert sich, die CO₂-Kosten zu übernehmen

Weigert sich ein Vermieter, seinen Anteil an den CO₂-Kosten zu übernehmen und belastet in der Heizkostenabrechnung weiterhin den Mieter mit den vollen Kosten, kann der Mieter die Zahlung in entsprechender Höhe verweigern. Der Anspruch des Vermieters auf volle Kostenerstattung ist durch das Gesetz begrenzt.

Fehlen in der Heizkostenabrechnung die notwendigen Angaben zur CO₂-Kostenaufteilung, kannst du als Mieter deinen Anteil an den Heizkosten um 3 Prozent kürzen (§ 7 Absatz 4 CO2KostAufG).

2. Erhöhung der Vorauszahlungen

Vermietern ist es nicht gestattet, die Betriebskostenvorauszahlungen allein aufgrund der CO₂-Kostenaufteilung zu erhöhen. Eine Anpassung der Vorauszahlungen ist nur basierend auf der tatsächlichen Abrechnung unter Berücksichtigung der gesetzlichen Aufteilung möglich.

3. Möglichkeit freiwilliger Vereinbarungen

Trotz der gesetzlichen Regelung steht es Mietern und Vermietern frei, freiwillige Vereinbarungen zu treffen, die vom Gesetz zugunsten des Mieters abweichen. Der Vermieter kann beispielsweise einen höheren Anteil der CO₂-Kosten übernehmen, als gesetzlich vorgeschrieben.

6. Auswirkungen auf die Mietnebenkosten

Die Aufteilung der CO₂-Kosten führt in der Regel zu einer finanziellen Entlastung der Mieter. Je nach energetischem Zustand des Gebäudes kann diese Entlastung unterschiedlich hoch ausfallen:

• Bei einem Einfamilienhaus mit Ölheizung und schlechtem energetischen Zustand kann die Entlastung mehrere hundert Euro pro Jahr betragen
• Bei einer gut gedämmten Wohnung mit moderner Gasheizung fällt die Entlastung geringer aus
• In hocheffizienten Gebäuden (EH 55 oder besser) gibt es keine Entlastung, da der Vermieter hier keine CO₂-Kosten übernimmt

Mit steigendem CO₂-Preis (von 30 Euro pro Tonne im Jahr 2023 auf voraussichtlich 55-65 Euro im Jahr 2026) wird auch die finanzielle Bedeutung der Kostenaufteilung zunehmen.

7. Fazit: Was bedeutet das für dich?

Das CO2KostAufG wirkt sich unmittelbar auf bestehende Mietverträge aus, ohne dass diese angepasst werden müssen. Als Mieter profitierst du automatisch von der Entlastung, als Vermieter bist du zur Übernahme eines Teils der CO₂-Kosten verpflichtet.

Für Mieter bedeutet dies:

• Eine finanzielle Entlastung bei den Heizkosten, insbesondere in energetisch schlechten Gebäuden
• Keine Notwendigkeit, den Mietvertrag zu ändern oder aktiv zu werden (außer bei Selbstversorgung)
• Das Recht auf transparente Darstellung der CO₂-Kostenaufteilung in der Heizkostenabrechnung

Für Vermieter bedeutet dies:

• Eine neue Kostenpflicht, die nicht durch Mietvertragsklauseln umgangen werden kann
• Die Pflicht zur korrekten Berechnung und transparenten Darstellung der CO₂-Kostenaufteilung
• Einen wirtschaftlichen Anreiz, in energetische Sanierungen zu investieren

Die Regelung ist ein wichtiger Schritt, um die Kosten des Klimaschutzes fair zu verteilen und Anreize für energetische Sanierungen zu schaffen. Durch die automatische Anwendung auf bestehende Mietverträge ist sichergestellt, dass alle Mietverhältnisse von der Regelung erfasst werden und niemand durch Altverträge benachteiligt wird.